Купить недвижимость в Испании

Если вы задумались о переезде в другую страну, то это обязательно когда-нибудь произойдёт. Такие мысли не приходят на пустом месте, значит – на это были основания.

После некоторых размышлений, вы приняли окончательное решение о переезде: выбрали страну и город. Следующим вопросом возникает вопрос покупки жилья.
Если вы находитесь на этом сайте, то переехать вы решили именно в Испанию.

Купить недвижимость в Испании

Как говорится: «Купить квартиру – это не килограмм соли купить», поэтому изучить процесс покупки недвижимости нужно основательно. В этой статье я постараюсь предоставить вам максимум информации по вопросу покупки квартиры в Испании. Но, в материалах не будет конкретного ответа на конкретный вопрос: «Сколько стоит?». Как вы и сами понимаете, такого однозначного ответа дать невозможно, так как на цену продажи влияет много факторов.

Покупка жилья через агентство недвижимости

У вас есть решение – купить недвижимость в Испании. Но…. вы не знаете рынка недвижимости, не знаете испанского языка (знание английского вам не поможет), не знаете нюансов в законе о недвижимости и вообще ничего не знаете. При покупке недвижимости в другой стране самым правильным подходом к реализации такого плана будет обращение в агентство недвижимости. Почему?

Где лучше купить недвижимость?

Наверно, первое, о чём мы подумаем – где купить квартиру: в городе или за городом?
Поиски нужно начать с ответа на вопрос о работе. Если вы планируете работать в Испании, то нужно выбирать город — чем больше город, тем больше возможности трудоустройства. Если у вас уже есть работа, которая не имеет привязки к местности (удаленная работа или бизнес на Родине, не требующий вашего присутствия), то выбирайте по своему желанию, не ориентируясь на этот пункт. Кто-то любит городскую суету, а кто-то хочет тишины. Если на новом месте жительства вам необходимо устроить детей в садик или в школу, то практически в каждом малонаселенном пункте есть такие учреждения.

Пригороды

Недалеко от Валенсии (в 14 км) находится городок Монкада (Moncada). До Валенсии можно доехать на машине (20 минут), или на метро. Я бы посоветовала искать именно такие места для проживания. В Монкада жизнь кипит и, в то же время, город не шумный. Если планируется обучение ваших детей в университете, то в этом городе есть огромный!, очень популярный в Испании университет. Кстати, снимать здесь квартиру будет дешевле, чем в Валенсии, но не намного (как раз из-за наличия университета). Если вы переезжаете всей семьёй с целью обучения детей, то можно смело покупать квартиру именно в таких городах, как Монкада: если после учёбы решите уехать – квартиру всегда можно сдать студентам, а это минимум на 4-6 лет обучения. Работу в таких городах найти не сложно.
Вы хотите уединения? Есть в Испании и очень удаленные деревни, где практически нет цивилизации: нет детских садов, школ, поликлиник, общественного транспорта – все это находится на расстоянии нескольких километров. Покупать там ничего не советую, так как, в дальнейшем продать такое жильё будет очень сложно. В такой деревне жильё лучше снять в аренду. Хотя, имея непосредственное отношение к недвижимости и просматривая много испанских сайтов по аренде и продаже, я ни разу не видела объявлений с предложением аренды в таких деревнях. Думаю, что нужно ехать самим и спрашивать об этом местных жителей. В таких населенных пунктах работы нет, так как нет никаких крупных предприятий. Жители этих районов вынуждены ездить на работу в город или в ближайшие населенные пункты. Нередко и продуктовый магазин может находиться в близлежащей деревне.

Банковская недвижимость

Купить ли квартиру, предлагаемую банками Испании? На сегодняшний день — это спорный вопрос. Во-первых, есть нюансы; во-вторых, чтобы купить недорого действительно сто́ящую квартиру, вам, как минимум, нужен «свой человек» в банке. Как и во всём мире, в Испании также присутствует коррупция, которая идет «рука об руку» с бизнесом. В каждом городе и регионе существует бизнес перепродажи квартир – покупается квартира от банка («неликвид»), в ней делается ремонт и квартира перепродается по другой цене. Если вы первый раз обратились в банк и вам предложили квартиру за хорошую цену – как говорится: рано радоваться. Эта квартира может быть с окупасами (о них речь пойдет ниже), выселением которых вы будете заниматься сами. Что ж, поэтому такова цена квартиры.
Ещё неприятный момент — когда вы уже «договорились» с банком (подписали договор и внесли залог) и вдруг! банк извещает вас о том, что «оказывается, за день (два) до подписания вашего договора квартира уже была продана». Банк предлагает вам «добровольно» расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом обещая подобрать для вас «более удачный вариант». Что это значит?  Это значит, что сумму залога вам никто не вернёт — вы же сами, «добровольно» расторгли договор. Бывает и так, что на квартире есть долги, которые обязан оплатить банк. Не пропустите этот момент! Иногда долг банка может оказаться вашим долгом.
Конечно, не всегда это имеет место быть, но все же «кто предупрежден – тот вооружен». Не расторгайте договор в одностороннем порядке, пусть это будет головная боль сотрудника банка, а не ваша. Будьте внимательны и осторожны!

Дешевая недвижимость в Испании

Не для кого не секрет, что покупатель хочет купить квартиру подешевле. Прежде чем купить подозрительно дешевое жильё, нужно задуматься: «Почему эта квартира так мало стоит?»

Купить квартиру в Испании

В чём секрет удачной покупки?
Всё зависит от цели покупки. В начале статьи с целью мы уже определились. Ваша цель – переезд на постоянное место жительство.
Чтобы окончательно определиться с городом, в котором вам будет комфортно, советую пожить в каждом выбранном городе 1-2 месяца. Конечно, чем больше времени вы будете проживать в городе, чем чётче у вас будет представление о нем. Но, не для всех это реально, так как такой метод требует немалых материальных затрат. Что же делать? Как выбрать? Предлагаю ознакомиться с этим вопросом более детально здесь Данная статья касается только Валенсии, но «тактику» выбора вы можете применить к любому городу Испании.

Купить недвижимость в Испании. Времена года

Существует ли в Испании сезон скидок?
Да, да…. процесс купли-продажи недвижимости в Испании имеет сезонность.
Как известно, Испания – страна веселья и праздников. По всей Испании в течение года проводится много праздников. Кроме того, в каждом городе, городке и деревни есть свои местные праздники. Для любого испанца заниматься делами в праздник – табу! Иногда праздники бывают затяжные (например, праздник Файяс в Валенсии — Las Fallas). Чтобы не приехать «не вовремя», заранее поинтересуйтесь местными праздниками того города, куда вы направляетесь за покупкой, прибавьте и отнимите (+/-) 2 дня – в это время за покупкой ехать бессмысленно. Также, не забываем об августе месяце. Август – самый жаркий месяц в Испании. В этом месяце практически по всей Испании идут массовые отпуска – в городе нет ни продавцов ни административных органов. Все разъезжаются из городов, спасаясь от жары.
Более подробная информация здесь

Окупасы в Испании

Важная информация.
Если вы ещё не в курсе, то в Испании очень распространено такое явление, как окупасы. В испанском языке слово «ocupar» (окупáр) означает «занимать».

Часто в соцсетях можно видеть такие публикации (скрин-фото сделано с Фейсбук). Да, это страшно! Как видно на рисунке, люди моментально реагируют на такие «крики о помощи», начинают советовать и обсуждать проблему.

Случай из практики. Личная история. Заранее скажу, что мы отделались лёгким испугом по сравнению с тем, что могло бы произойти.
Что делать, чтобы предотвратить проникание окупасов в вашу квартиру?

• На время вашего отъезда оставлять ключи родственникам, хорошим знакомым или кому-то из жильцов в вашем подъезде. Тот, кому вы передадите ключи, должен будет хотя бы раз в день приходить в квартиру для проверки. Кроме жильцов, имеющих ключи от вашей квартиры, никто из соседей не должен знать о том, что вы будете в отъезде. Лучше об этом не знать никому, кроме ваших друзей (не всех) и родственников.
• Поставить в квартире сигнализацию или камеру наблюдения.
• Если вы решили инвестировать в Испанию и приобрести жильё для сдачи в посуточную аренду, то очень не советую сдавать квартиру жильцам с маленькими детьми. Считаю это одним из первых правил при выборе арендаторов. Бывают ситуации, что жильцы и рады выехать, но им некуда. И волей-неволей они превращаются в окупасов.

Расскажу одну недавнюю историю. Если Вы являетесь моим постоянным читателем, то Вы уже знаете, что моя дочь является руководителем АН «Испания Инвест» в Валенсии.  В агентство обратился собственник жилья, с целью продать свою квартиру. В квартире жили арендаторы, у которых через два месяца истекал срок аренды. Итак, покупатель найден, приближается число Х, когда арендаторы должны были покинуть жильё (согласно подписанного ими же договора). Но… как мы поняли, имея маленького ребёнка (и соответственно, некоторые «привилегии») жильё искать они не спешили. Сказали: «Найдите нам жильё сами, не дороже 300 евро/месяц, чтобы квартира находилась там-то или там-то и рядом были детский сад и школа». Задача была поставлена практически не решаемая! НЕТ таких цен в Валенсии. К слову, собственник проживал в Болгарии и сдал квартиру «за дешево» исходя из того, что позже квартира будет выставлена на продажу. На тот момент кто-то должен был за ней следить («защищать» от тех же окупасов). Прожив в квартире около года, арендаторы «привыкли» к такой цене и на бо́льшую сумму оплаты аренды никак не соглашались.

Как видим, ситуации бывают разные и повторюсь – очень не советую сдавать квартиру жильцам с маленькими детьми. В этом случае, закон стоит на стороне детей – если они здесь живут, значит им больше негде жить, а гуманный испанский закон «детей на улице не оставит». Если у арендаторов детей нет, то они покидают квартиру в срок, так как, им «не на что надеяться». Жильцы с детьми могут просто пойти ва-банк (полагаю, что так и сделали вышеупомянутые арендаторы). Не стоит забывать и то, что пока окупасы незаконно живут в занятой квартире, все коммунальные услуги (и, если есть, ипотеку) оплачивает собственник.

И вот, в октябре 2018г., в Испании приняли новый закон. Есть положительные моменты, которые, в принципе особого облегчения собственникам жилья не принесли. Один из пунктов закона позволяет собственникам незаконно занятого жилья вернуть его назад гораздо быстрее, чем было предусмотрено законом ранее (а это – рассмотрение дела не три года!, а максимум 6 месяцев). Для окупасов с детьми ситуация осталась прежней.

Налог на посуточную аренду для арендодателей

Теперь о главном — информация на 2019 год.
Не секрет, что есть желающие инвестировать в недвижимость в Испании – сдавать квартиры на долгий срок или посуточно. Так как, Испания является туристической страной, то многие считают, что инвестировать нужно в большие города — Мадрид, Барселона и Валенсия или на острова — Майорка, Тенерифе.
Что касается покупки квартиры именно под посуточную аренду, то это абсолютно правильное решение. Но, нужно помнить, что этот вид аренды имеет сезонность, особенно это касается островов. Что касается закона по сдаче жилья в посуточную аренду, то с начала 2019 года в этом вопросе не так всё просто. С 1 января 2019 года всемирно известная платформа посуточной аренды жилья Airbnb обязана предоставлять в Налоговую информацию о собственниках недвижимости и их доходах (уже за прошедший 2018 год). Что это значит? А это значит, что собственник жилья обязан приобрести лицензию в том городе, где находится недвижимость. Такой закон приняло правительство Испании с целью взимания налогов с владельцев недвижимости, сдаваемой посуточно. С начала 2019 года арендодателям уже приходят письма с суммой налога за 2018 год (скрин-фото сделано из этой статьи).

Что сказать? О принятие этого закона было известно ещё с апреля 2018 года. Закон должен был вступить в силу с 1-го мая 2018г., но, порталы Airbnb (основной сайт по сдаче посуточной аренды во всем мире) и Homeaway решили «поспорить» с испанскими властями и были оштрафованы на 600 000 евро. Всё-таки им пришлось принять закон. Те люди, которые подстраховались и ушли с сайта приняли правильное решение, а те, кто понадеялся на авось и продолжал сдавать свои квартиры на Airbnb, получили вот такие налоги.
Хочу отметить, что такой вид инвестирования для нерезидента не всегда выгоден. Почему? Большая сумма налога (от 24-х до 30-ти%), при этом нерезидент не имеет права списывать затраты на ведение бизнеса (посуточной аренды жилья).
Что делать? Об этом читайте здесь
Если  у вас есть возможность сдавать жильё посуточно через не испанские международные порталы или через личные связи и т.п. и вы приняли решение в пользу посуточной аренды, то предлагаю вашему вниманию несколько советов. «Как подготовить квартиру к сдаче в посуточную аренду». Следует понимать, что «набор» предоставления услуг для долгосрочной и для посуточной аренды кардинально отличается.

Покупка недвижимости в Испании

Осторожно, мошенники!
Мошенники в сфере недвижимости есть, всегда были и, к сожалению, будут. Испания – не исключение. Об этом читайте в статье «Подводные камни при покупке жилья».
В своей стране мы как-нибудь разберемся с этим вопросом (во всяком случае, будем прислушиваться к информации незаинтересованных специалистов), а как быть за границей? Не зная языка, плохих/хороших районов, цен на недвижимость в целом и законов страны в области недвижимости – это сделать трудно. Советую не экономить на риелторских услугах. Поверьте, без знания элементарных вещей можно очень сильно вляпаться! Не надейтесь на нотариуса! В обязанности нотариуса НЕ входит проверка объекта на всю документацию. Например, в жилье уже давно отключен свет/вода за неуплату. Как подключить? Нет, и риелтор не решает этот вопрос, так как это не входит в его работу по услуге купле-продажи. Но, он сознательно может промолчать об этом, а покупатель (то есть, вы) очень нервничает перед покупкой (что логично), чтобы предусмотреть такие «мелочи». Тем не менее, у меня для вас хорошая новость! При покупке недвижимости в АН «Испания Инвест» все ваши «мелкие» вопросы решаемы, даже без вашего присутствия. Хочу отметить, что такая помощь входит в услуги купли-продажи АН. Вы спросите: «Как так? Почему бесплатно?». Отвечаю: Да, как вы правильно поняли – руководителем этого агентства является моя дочь. Эта услуга является бонусом к вашей покупке. Агентство берёт на обслуживание покупаемые вами квартиры (находящиеся в черте города Валенсия) и, если в последующем вы желаете дать АН управление вашей недвижимостью в ваше отсутствие, то эта «головная боль» всё равно будет уже не ваша. Так что, лучше сделать всё сразу, чтобы потом к этим вопросам не возвращаться. Даже если вы не желаете передавать управление, то эти вопросы АН разрешает уже «по инерции» и будьте уверены – в последующем у вас не останется ни одного открытого вопроса по приобретенной вами недвижимости.
Если честно, я горжусь своей дочерью! Она не может «хитрить» — просто не умеет! В этом её огромный плюс в работе (но, к сожалению, не по жизни ). Она работает не затем, чтобы «только урвать», а прежде всего за тем, чтобы видеть ваши счастливые глаза (её слова). О её работе говорят и РЕАЛЬНЫЕ отзывы счастливчиков. А она то как рада за всех!

В вашу покупку входят:
— услуги переводчика при покупке недвижимости;
— просмотр ВСЕХ выбранных вами объектов;
— оформление всех документов до и после сделки;
— получение NIE;
— открытие счёта в банке;
— постановка на налоговый учёт;
— получение ипотеки в банке Испании;
— подача всех деклараций, касающихся сделки купли-продажи;
— подключение интернета;
— все остальные вопросы по объекту.
Эти пункты доступны бесплатно для клиента АН «Испания Инвест». Если вы покупаете недвижимость в другом агентстве и у вас возникли вопросы, которые ваше АН решать не собирается, вы также можете обратиться в АН «Испания Инвест» и агентство решит их за определенную оплату.
Если вы хотите обратиться за помощью, не касающуюся сделки (устройство детей в детский сад/школу; сопровождение в поликлинику/госпиталь; организация ремонта вашего объекта в ваше отсутствие и т.п.) – эти вопросы также решаемы за определенную оплату.
Тарифы можно посмотреть здесь

Как и что делает АН для клиента

Многие задаются вопросом: «За что я плачу агентству недвижимости?».
Конечно, вы не только имеете право знать, но и принимать участие в процессе купли-продажи. А также, по возможности (если вы находитесь на месте совершения сделки) контролировать этот процесс, чтобы для вас он был полностью прозрачен. Как проходит процесс: Подбор жилья по индивидуальному запросу. 

Какие документы нужно проверить покупателю перед покупкой жилья

Это важный вопрос при покупке жилья в Испании. В данной статье приводится перечень документов, которые следует проверить перед покупкой недвижимости.  Наличие проверяемых документов будет зависеть от типа объекта – дом, квартира, земельный участок и т.д. Рассмотрим  вопрос на примере покупки квартиры. Также, в статье приведен неприятный случай из практики АН «Испания Инвест».

Налоги, декларации и расходы покупателя

В любой стране при покупке жилья покупатель должен оплатить налог на недвижимое имущество. Изучите тему расходов и не забудьте прибавить её к предполагаемым затратам на покупку.
Также, отдельно изучите тему конкретных налогов. Кто и в каком случае платит налог (покупатель или продавец); когда и где платить налог?
В оплате налогов также есть свои нюансы. Как вы понимаете, главное для риелтора — это продажа объекта. Все вопросы по налогам, которые оплачиваются после сделки, нужно будет решать вам самим.  На какие пункты нужно обратить особое внимание, чтобы через год-два-пять лет не получить «письмо счастья» из налоговой инспекции? Особенно это касается тех, кто желал очень сэкономить и купил жилье по необъяснимо низкой цене. Чем дешевле квартира, тем больший «сюрприз» вас ожидает. Об этом вы узнаете здесь

И напоследок:
Подпишитесь на обновления на сайте в разделе «О недвижимости» — чтобы не пропустить публикации, важные изменения в законах и новости в сфере недвижимости Испании.